Стратегия и Управление.ru
Dec 10

Стратегия и управление

Маркетинг и реклама

Экономика и финансы



Социально-экономический подход к строительству многофункциональных жилых комплексов в России

Процесс урбанизации, продолжающий набирать обороты в начале XXI века, проявился в чрезмерной концентрации людей, объектов и продуктов жизне­деятельности на относительно небольшой террито­рии крупных и крупнейших городов.

Центральные части городов становятся высоко насыщенными различными функциями, отличитель­ными особенностями которых являются сокращение горизонтальных связей, быстрый рост этажности и широкое использование подземного пространства. Накопление количественных показателей на опреде­ленном этапе времени определяет качественные из­менения городской структуры.

Новые социально-экономические условия мож­но охарактеризовать интенсивным развитием го­родских территорий, отсутствием комплексности и сбалансированности застройки, имущественным расслоением городского населения и несовершен­ством системы культурно-бытового и коммунального обслуживания. Эти факторы послужили предпосыл­ками к строительству многофункциональных жилых комплексов (МЖК).

Строительство многофункциональных комплек­сов широко распространено во многих странах, осо­бенно в крупных европейских мегаполисах. В связи со стремлением людей свести к минимуму свои вре­менные затраты, большим спросом начали пользо­ваться многофункциональные комплексы, в которых находятся сразу все сервисные службы

На данный момент нет четко сформулированного определения понятию «многофункциональный жи­лой комплекс». Нередко таковыми называют жилые объекты с развитой вспомогательной инфраструкту­рой. Наиболее распространенное определение МЖК звучит так: объект (или несколько объектов) недви­жимости, сочетающий в себе помещения двух или бо­лее эксплуатационных назначений (магазины, офисы, развлекательные заведения), в которых объедине­ны коммерческая и жилая функции. При этом жилая функция является основной. Необходимо от­метить, что несколько жилых корпусов в сочетании с офисами, собственным магазином и фитнес — центром на первых этажах недостаточно для того, чтобы ком­плекс назывался многофункциональным. Это должна быть масштабная застройка, созданная по принци­пу «город в городе», обеспечивающая максимально комфортные условия для работы, жизни и отдыха. К подобным объектам можно отнести жилой комплекс бизнес — класса (ЖК) «Янтарный город», расположен­ный на берегу Строгинской поймы, ЖК «Город яхт» на Ленинградском шоссе, ЖК «Алые Паруса», ЖК «Велл- Хаус на Ленинском», ЖК «Авеню 77», МЖК «Город сто­лиц» и т. д.

Преимущества МЖК очевидны: эффективное использование земельного участка под застройку, следовательно, экономия энергоресурсов, рабочего труда, материальных ресурсов и т. д.; высокая инве­стиционная привлекательность проекта, т. к. имеет место уменьшение рисков за счет диверсификации инвестиций; развитая внутренняя инфраструктура, обеспечивающая комфортное проживание жильцов и выставочные стенды при продаже. Кроме того, сегодня актуальна проблема нехватки парковочных мест. Проектирование МЖК предпола­гает разделение потоков внутри объекта для каждой функциональной зоны: торговой, офисной, жилой, та­ким образом, чтобы потоки людей и машин не пере­секались.

Однако строительство проектов с развитой ин­фраструктурой часто сопровождается разногласия­ми между участниками рынка жилья. Возникает кон­фликт социальных потребностей населения и ком­мерческих предложений со стороны инвесторов.

Дифференциация населения по уровню доходов предопределяет различные формы обслуживания в структуре многоэтажного жилого комплекса. В насто­ящее время МЖК, как правило, относится к элитному сектору недвижимости и предполагает соответству­ющую инфраструктуру, не подходящую для менее обеспеченной группы граждан.

Для решения таких проблем предполагается следующая концепция формирования многоэтажных жилых комплексов.

Строительство домов в МЖК должно носить диф­ференцированный характер.

Для людей с низким уровнем доходов наиболее целесообразно расположение бытовых, торгово- развлекательных, рекреационных и спортивных учреждений на территории жилого комплекса в отдельно стоящем здании, при таком расположе­нии данные учреждения будут доступны не только людям, проживающим на территории жилого ком­плекса, но и проживающим в прилегающих кварта­лах. Офисные помещения должны располагаться на первых этажах жилых домов. Такая доступность этих учреждений поможет максимально удешевить оказы­ваемые услуги и само жилище, благодаря различным государственным программам, передаче сдаваемых площадей ТСЖ и пр.

Для людей со средним уровнем доходов наибо­лее целесообразным можно считать размещение об­служивающих учреждений по уровням: в подземном уровне — автостоянки; уровень земли — офисные и торговые учреждения; выше — жилые уровни, выше — ряд досуговых учреждений; на крыше — зеленые пространства общего пользования, открытые спор­тивные площадки и рекреационные зоны.

Для людей с высоким уровнем доходов все об­служивающие учреждения (кроме торговых) должны располагаться в структуре жилого дома и быть до­ступными, исключительно, жильцам дома.

Такая дифференциальная структура повышает доступность жилья для различных слоев населения. Необходимо отметить, что на сегодняшний день уже существует пример строительства многофункцио­нального комплекса с домами для различных слоев населения. Такой комплекс находится в Ростове-на- Дону.

Безусловно, многофункциональные комплек­сы, проектируемые по принципу «город в городе» и предполагающие несколько жилых объектов, долж­ны планировать на своей территории не только огромные торговые центры и гостиницы, но и такие объекты социального обслуживания населения, как школы, ФОКи, оздоровительные центры и т. д., чтобы избежать большой нагрузки на близлежащие объек­ты социального назначения.

Кроме того, для достижения наибольшего со­циального эффекта многофункциональные жилые комплексы при поддержке и финансировании горо­да должны содержать некоторое количество квар­тир, предназначенных для жителей ветхого фонда.

В настоящее время расселение ветхого фонда осу­ществляется, как правило, в панельные дома. На се­годняшний день Правительством Москвы уже рас­сматривается вопрос о предоставлении гражданам аварийного фонда квартир в монолитных домах. Предложенная выше программ может стать одним из вариантов.

При проектировании МЖК необходимо также планировать квартиры и все необходимые меро­приятия по доступности зданий для маломобильных групп населения.

Таким образом, одним из эффективных путей уменьшения указанных выше негативных тенденций может стать строительство многоэтажных жилых комплексов с обслуживанием, которые объединяют и органично сочетают жилые, обслуживающие и ре­креационные функции. Необходимо строительство и развитие жилых комплексов с собственной тер­риторией. Так как именно такие комплексы являют­ся градообразующим элементам, отвечают новым социально-экономическим, эстетическим и прочим требованиям, именно в таких комплекса могут одно­временно проживать люди с различным уровнем до­ходов.

 
Опубликовать в Twitter Написать в Facebook Поделиться ВКонтакте В Google Buzz Записать себе в LiveJournal Показать В Моем Мире В дневник на LI.RU Поделиться ссылкой на Я.ру