Стратегия и Управление.ru
Dec 9

Стратегия и управление

Маркетинг и реклама

Экономика и финансы



Особенности управления проектами развития коммерческой недвижимости

Как правило, проекты в недвижимости называют инвестиционно-строительными проектами (ИСП), так как это особые инвестиционные проекты, целью которых является создание объектов недвижимости, удовлетворяющих определенным потребностям. Например, В. А. Заренков дает следующее определение ИСП — это проект, предусматривающий реализацию полного цикла вложений и инвестиций в строи­тельство объекта (от начального вложения капиталов до достижения целей инвестиций и завершения предусмотренных проектом работ). Понятие, связанное с такими проектами и часто используемое се­годня — понятие девелопмента. В переводе с английского девелопмент (development) означает «развитие», что отражает основную идею данного термина.

В монографии С. Н. Максимова говорится о том, что девелопмент — это такие качественные пре­образования в объекте недвижимости, которые обеспечивают преобразование его в другой, новый объ­ект, обладающий большей стоимостью, чем стоимость исходного объекта. Вместе с тем, есть и другой аспект понятия развития недвижимости. В рыночных условиях девелопмент — это также и особый вид предпринимательской деятельности, особое проявление деловой активности на рынке. В данном случае, здесь проявляется тесная взаимосвязь с понятием «девелопер».

По мнению специалистов Urban Land Institute девелопмент — разносторонний, глубоко специа­лизированный бизнес, охватывающий различные виды деятельности — от реконструкции и сдачи в арен­ду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков. Девелопер координирует эту деятельность, преобразуя представленные на бумаге идеи в реальную недвижимость.

Обобщая все вышесказанное, можно сказать, что понятие «девелопмент» имеет два взаимосвязан­ных значения:

  1. Это качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стои­мости.
  2. Это профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента.

Проекты в области недвижимости довольно сложны для реализации. Это объясняется их особенностями, вытекающими из характеристик недвижимости как таковой. Недвижимость — сложный актив, обладающий такими свойствами, как уникальность, стационарность, низкая ликвидность и т. п. Ос­новные особенности проектов в недвижимости их влияние на управление процессами приведены в таб­лице ниже.

Особенности инвестиционных проектов в сфере недвижимости

Специфика проектов

Влияние на реализацию

Высокая капиталоемкость

Необходимость привлечения внешнего финан­сирования

Высокая стоимость конечного продукта

Длительность инвестиционного цикла

Долгий период окупаемости

Локализация объектов недвижимости

Большое влияние фактора местоположения на проект в целом и его стоимость

Уникальность объектов недвижимости

Инновационный характер проектов

Отсутствие прозрачности на рынке

Неполная и неактуальная информация об окру­жении проектов

Большое количество участников

Сложность при координации ресурсов

Высокий уровень государственного контроля

Усложнение процедуры согласований работ Высокая зависимость от региональной экономи­ки

Техническая сложность процесса

Привлечение специализированных организа­ций на различных этапах

Низкая ликвидность объектов недвижимости

Сложность выхода из проектов Трудности при реализации готовых объектов

В проекты развития недвижимости, как в довольно сложные, вовлечено большое количество уча­стников. Ключевой фигурой среди них является девелопер. На сегодняшний день на российском рынке до сих пор нет четкого определения этого понятия. В монографии С. Н. Максимова приводится следую­щее определение: девелопер — это предприниматель, инициирующий и организующий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта. Девелопер играет ведущую роль в процессе реализации проекта и выполняет следующие функ­ции:

— поиск и выбор экономически эффективного проекта;

— обеспечение правовых возможностей для его реализации;

— получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;

— разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, по­иск и привлечение инвесторов;

— поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

— реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию;

— возврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями.

Таким образом, учитывая основные особенности проектов развития недвижимости и функции девелопера, по ходу реализации проекта к нему применяются следующие тре­бования:

— тщательная проверка и перепроверка информации, используемой в рамках проекта;

— оперативное реагирование на события;

— особые личные качества (наличие «здравого смысла», уверенность в себе, стрессоустой- чивость и т. п.);

— наличие знаний во многих областях;

— творческий потенциал.

Приведенные особенности характерны в той или иной мере для всех проектов в недвижимости. Если говорить о коммерческой недвижимости, то такие проекты имеют еще и отдельную специфику, влияющую на управление ими. Прежде всего, это связано с тем, что основной функционал такой недви­жимости — приносить доход ее владельцу, соответственно, это же является и основной целью реализации таких проектов. Таким образом, для коммерческой недвижимости важным фактором является роль земельного участка, к выбору которого необходимо подходить особенно тщательно. Каждый тип недвижимости — торговая, офисная, складская или гостиничная — определяет свои требования к земельным участкам:

— местоположение относительно основных магистралей и центра города;

— транспортная доступность;

— минимальный размер участка;

— конкурентное окружение;

— уровень жизни населения в зоне влияния и т. п.

Другой не менее важной особенностью таких проектов является необходимость подробной раз­работки концепции будущих объектов недвижимости. Под концепцией в данном случае понимается набор основных характеристик объекта: позиционирование на рынке, класс, планируемый набор аренда­торов, архитектурно-планировочные решения, прогноз денежных потоков. Как правило, концепция раз­рабатывается на начальной стадии проекта на основании подробных маркетинговых исследований рын­ка, что позволяет реализовать проект в дальнейшем наиболее эффективно. Часто на этом этапе привле­каются компании-консультанты, имеющие большой опыт реализации подобных проектов. Вообще, пе­редача работ по проекту на аутсорсинг популярна именно в рамках коммерческих проектов, как наибо­лее разнообразных и имеющих наименее продолжительную историю на современном российском рын­ке. Концепция лежит в основе дальнейших работ по проекту и может корректироваться с учетом изме­нений рынка (реконцепция). Основным в этой работе является постоянное ориентирование на потенци­альных потребителей объекта — будь то арендаторы комплекса, туристы или обычные люди, т. к. именно потребители определяют степень успешности или неуспешности коммерческих проектов.

Еще одна особенность проектов в сфере коммерческой недвижимости — привлечение управ­ляющей компании до ввода объекта в эксплуатацию. Как уже было отмечено, объекты коммерче­ской недвижимости (ОКН) ориентированы на то, чтобы приносить доход. Обычно это доход от аренды, предполагающий эксплуатацию комплексов в течение длительного периода. Задача управляющей ком­пании — эффективная эксплуатация и увеличение дохода, для упрощения которой необходимо еще на начальном этапе учесть особенности планируемого объекта недвижимости — при разработке архитек­турно-планировочных решений, проектировании инженерных систем и т. п.

Планируемая длительная эксплуатация ОКН с целью получения дохода влияет и на производи­мые расчеты денежных потоков и основных показателей эффективности по проекту. Безусловно, лю­бой проект предполагает подробный финансовый расчет, однако если речь идет о коммерческой недви­жимости, этот расчет приобретает следующие особенности:

— прогноз планируемых денежных потоков на 5–10 лет, как правило, по месяцам;

— адекватное обоснование ставки дисконтирования;

— капитализация дохода в конце последнего рассматриваемого периода;

— подробный расчет доходов по всем категориям арендаторов;

— учет всех операционных расходов;

— сложные кредитные схемы;

— рассмотрение различных возможностей выхода из проекта.

Как уже было отмечено, традиционно ОКН сдаются в аренду, при этом арендаторы привлека­ются в проект на ранних стадиях. Это объясняется несколькими причинами. Во-первых, еще на ста­дии написания концепции необходимо провести предварительные переговоры с наиболее крупными планируемыми арендаторами (предброкеридж объекта), чтобы понять, насколько разрабатываемые ха­рактеристики актуальны рыночным тенденциям. Во-вторых, некоторые объекты изначально планируют­ся под определенных арендаторов, технические требования которых необходимо учесть при строитель­стве. Еще одна причина состоит в том, что, как правило, помещения в объектах сдаются без отделки, и многие арендаторы должны ее начинать до ввода в эксплуатацию. Например, якорным арендаторам тор­говых центров требуется на отделку около 6 месяцев.

Таким образом, перечисленные особенности управления проектами развития коммерческой не­движимости говорят о необходимости тщательного анализа всех характеристик будущих объектов еще на начальной стадии. Кроме того, ориентирование на долгосрочную эффективную эксплуатацию закла­дывает в проект необходимость постоянного отслеживания соответствия работ по проекту выбранной концепции и актуальной рыночной конъюнктуре.

 
Опубликовать в Twitter Написать в Facebook Поделиться ВКонтакте В Google Buzz Записать себе в LiveJournal Показать В Моем Мире В дневник на LI.RU Поделиться ссылкой на Я.ру