Стратегия и Управление.ru
Dec 8

Стратегия и управление

Маркетинг и реклама

Экономика и финансы



Информационно-аналитическая инфраструктура рынка девелоперских проектов

Основным постулатом экономической теории является принцип выделения рынков по товарному принципу. Каждому товару соответствует свой ры­нок, отделяющийся от других по признакам продук­товых границ.

Товаром рынка девелоперских проектов явля­ется комплекс имущества и связанных с ним имуще­ственных прав, обеспечивающих получение прибыли в результате развития объекта недвижимости: зе­мельного участка, существующего здания, вновь соз­даваемого объекта недвижимости.

Другим бесспорным положением теории являет­ся то, что взаимодействие участников рынка осущест­вляется на основе децентрализованного механизма ценовых сигналов. Информация о рыночных ценах является средством определения возможности при­обретения товара. Если количество участников рын­ка ограничивается небольшой территорией и место концентрации продавцов и покупателей является для них доступным, то сведения о ценах распростра­няются и получаются посредством перехода от при­лавка к прилавку. Так устроена первоначальная фор­ма рынка — базар.

По мере развития потребностей общества и уда­ления мест производства информационная система рынка усложняется и принимает самостоятельное организационное проявление: ярмарки (ХII-ХVI вв.), товарные биржи (ХVI-ХVIII вв.), рекламные объявле­ния в региональных и общегосударственных печат­ных изданиях (ХVII-ХХ вв.), телефонные переговоры, интернет, электронная коммерция (ХХ-ХХI вв.). Об­щая историческая логика развития информационной коммуникации рынка характерна и для рынка деве­лоперских проектов.

Увеличение потока информации требует про­ведения ее анализа. Формирование самостоятель­ной аналитической организационной составляющей характерно не для всех рынков. В меньшей степени они развиты или практически не развиты на потреби­тельских рынках.

Большее значение аналитической деятельности уделяется на рынке производства средств производ­ства или В2В либо, проще говоря, в сфере предпри­нимательской деятельности, направленной на извле­чение прибыли.

Организационно аналитическая функция рыноч­ной деятельности реализуется либо в создании вну­тренних отделов и служб, либо в работе внешних ор­ганизаций, выпускающих аналитические отчеты. Раз­новидностью внешней аналитической деятельностью является обязанность фондовых и валютных бирж, а также профессиональных участников финансового рынка по раскрытию информации, что воплощается в создание информационно-аналитических баз и пока­зателей динамики рыночно значимой информации.

В результате информационно-аналитическая ин­фраструктура фондового рынка обеспечивает иден­тификацию рисков и поддерживает механизм, позво­ляющий снизить ряд из них за счет инфраструктуры, устанавливает и налагает ответственность за осущест­вление риска. Также информационно-аналитическая инфраструктура позволяет снижать транзакционные издержки по совершению сделок за счет унификации бизнес-процессов и документооборота, передачи некоторых бизнес-процессов специализированным компаниям, использования электронных систем уче­та и коммуникаций.

Возможность формирования информационно-аналитической инфраструктуры зависит от множе­ства факторов:

— от потребительской ценности товара;

— от сложности и сроков создания товара;

— от себестоимости создания и конечной цены товара;

— от характера и темпов оборота (потребления) товара;

— от состава и количества участников рынка;

— от уровня регулирования рынка государством;

— от уровня дерегулирования рынка участниками;

— от уровня зрелости бизнес-процессов на рынке.

По всем перечисленным факторам информационно-аналитическая инфраструктура рынка девелоперских проектов занимает одно из уязвимых положений. Потребительская ценность объектов недвижимости высока и по некоторым па­раметрам превышает потребность в пище и одежде. Это определяет высокую конечную цену объектов недвижимости, которая с другой стороны также по­вышается высокой себестоимостью девелоперских проектов, так как они относятся к сфере капиталов­ложений в основные средства.

Высокая капиталоемкость недвижимости окупа­ется продолжительным периодом ее эксплуатации, превышающий срок потребления остальных товар­ных групп, производимых обществом. В то же время строительство нового или модернизация сущест­вующего здания (строения, сооружения) является продолжительным производственным процессом, что предполагает вовлечение большого количества участников в его создание или реконструкцию.

В условиях высокой численности команды проек­та краеугольным камнем является уровень зрелости бизнес-процессов на рынке и в отрасли. При низком или неудовлетворительном их состоянии проходи­мость ценовых сигналов затрудняется, информация искажается или не доходит, в том числе в результате умышленного ее удержания или изменения. Послед­нее обстоятельство зависит от уровня регулиро­вания рынка государством и успехов преодоления сопротивления со стороны участников рынка, в том числе со стороны представителей государства.

Подавляющая часть ученых и экспертов отмеча­ет повышенный дефицит информации при анализе и принятии решений по вложению инвестиций в де­велоперские проекты. Иллюстративных причин не­сколько:

— высокая скрытность девелоперов (боятся све­тить себя и свои проекты в Авто журнале);

— непонимание девелоперами рынка инвесторов (девелоперы не знают профильных инвесторов и их инвестиционных требований);

— низкий профессиональный уровень девелопе­ров (не могут «упаковывать» свои проекты надлежа­щим образом);

— завышенные ожидания девелоперов (переоце­нивают свою роль и долю);

— низкая маркетинговая активность инвесторов (скрытные владельцы площадок до сих пор не знают большинства профильных инвесторов).

Развитие рынка девелоперских проектов в Рос­сии невозможно представить без стремления к раз­витию и повышению его прибыльности. Однако не каждый участник этого бизнеса способен своими силами и финансами произвести такой рост, сделать следующий шаг к увеличению портфеля проектов либо развить имеющийся объект недвижимости в целях повышения его доходности.

В связи с этим необходимо вспомнить утверж­дение о сущности рынка как о самоорганизующейся системе. Децентрализованная со стороны государ­ства рыночная деятельность требует, чтобы участ­ники рынка сами создавали институты, обеспечи­вающие их интересы и потребности. К этому числу можно отнести и потребность и информационно- аналитическом обеспечении участников рынка.

Для рынка девелоперских проектов данная функция является важной, так как совершение сде­лок на нем является действиями инвестиционного характера, предполагающего не только низкую се­бестоимость, но и соответствующий уровень рента­бельности и прибыльности проекта. В силу того, что результаты девелоперского проекта, а вместе с ним и возврат вложенных средств с ожидаемым прира­щением отложены на продолжительный срок (в сред­нем от 5 до 7 лет), информационно-аналитическая информация является прежде всего основанием формирования среднесрочных прогнозов. В резуль­тате отсутствие таковой приводит к не возможности прогнозного видения и, соответственно, принятия инвестиционного решения.

Рынок девелоперских проектов является не единственным инвестиционным рынком, т. е. рын­ком, на котором обращаются товары, способные принести доход в будущем. К таковым можно отнести фондовый рынок и рынок существующих бизнесов. И если о первом из них можно с уверенностью гово­рить, что волею государства и желанием участников они гарантированно обеспечены информационно- аналитической инфраструктурой, то в отношении рынков существующих бизнесов и девелоперских проектов можно с горечью констатировать обрат­ное.

Для последних необходимо сформировать ана­логичные институты генерирования и обработки рыночно значимой информации, а также формали­зованного подготовки и участия в сделках. В связи с этим необходимо обратить внимание на опыт ИН­СТИТУТА ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (ООО), учре­дивший в 2008 году БИРЖУ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕК­ТОВ.

БИРЖА ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ призвана ре­шать вопросы информационной насыщенности рын­ка девелоперских проектов. Используя информацию о девелоперском проекте и индексах совокупного предложения и спроса на девелоперские проекты, можно принимать инвестиционные решения.

Один из главных вопросов девелоперов — поиск финансирования на ранней стадии девелоперского проекта, когда банки кредитов не выдают (слишком высокие риски), а собственного капитала не хватает. БИРЖА ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ предназначена для установления связи девелопера или собствен­ника объекта недвижимости, находящихся в поиске финансов для развития, с потенциальными инве­сторами, обладающими свободными финансовыми средствами и желающими получить дополнительный доход путем вхождения в девелоперский проект.

БИРЖА ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ предназна­чена для презентации девелоперских проектов, тре­бующих привлечение инвестиций или продающихся целиком или по частям. Разместив свои проекты на БИРЖЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ, девелоперы по­лучают возможность сообщить о них участникам рынка недвижимости и тем самым привлечь новых партнеров и участников для их реализации.

БИРЖА ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ также явля­ется площадкой для представления предложений по вложению инвестиционных средств. Разместив на БИРЖЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ предложение о готовности инвестировать в недвижимость и в ее развитие, инвесторы смогут оценить спрос на сво­бодные средства со стороны девелоперов и отобрать лучший вариант их использования.

Если Вы осуществляете поиск инвестиций или предлагаете девелоперский проект на продажу, БИР­ЖА ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ является целевой площадкой размещения Вашего предложения, где Вы можете разместить информацию о Вашем деве­лоперском проекте или найти инвестора, предлагаю­щего инвестиционные средства.

Если же Вы обладаете свободными денежными средствами и готовы вкладывать инвестиции в де­велоперские проекты, то на БИРЖЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ Вы можете подобрать соответствующий проект, а также разместить Ваше предложение об участии или приобретении девелоперского проекта.

Эффективность работы на БИРЖЕ ДЕВЕЛОПЕР­СКИХ ПРОЕКТОВ подтверждается аудиторией посе­тителей сайта ИНСТИТУТА ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМО­СТИ, охватывающей все регионы Российской Феде­рации. Целевой характер аудитории подтверждается отраслевой и профессиональной принадлежностью посетителей сайта. Посетителями сайта являются руководители и специалисты рынка недвижимости, проектирования, строительства, ритейла, брокерид- жа, инвестиций, работающих во всех регионах Рос­сии.
Основываясь на проведенном выше теоретиче­ском и прикладном анализе развития рынка девело­перских проектов в России, считаю обоснованным и актуальным начинание ИНСТИТУТА ГОРОДСКОЙ НЕ­ДВИЖИМОСТИ (ООО) по формированию самоуправ­ляемого института информационно-аналитического обеспечения принятия инвестиционных решений в сфере недвижимости.

Актуальное и полезное: курс евро к доллару, государственные облигации сша

 
Опубликовать в Twitter Написать в Facebook Поделиться ВКонтакте В Google Buzz Записать себе в LiveJournal Показать В Моем Мире В дневник на LI.RU Поделиться ссылкой на Я.ру