Деятельность компаний-застройщиков лежит в основе вывода на рынок новых объектов недви­жимости: жилых, коммерческих и производственных зданий. В соответствии с Градостроительным ко­дексом РФ, застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строи­тельства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Соответственно, определения компании-застройщика включает прежде всего указание на обла­дание правами на земельный участок и прав на строительства на нем. Вторым элементом определения застройщика является непосредственно деятельность, которую осуществляется им на земельном участке в отношении строительства.

Для выявления функций компаний-застройщиков на рынке строительства жилья необходимо также обратиться к определению, приведенному в Федеральном законе РФ от 30.12.2004 г. № 21-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В нем дается иное определение понятия застройщика, в котором отсутствует указание на выполнение работ по обеспечению строительства, реконструкции или капитального ремонта и т.д.: застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строитель­ства в соответствии для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. Соответ­ственно, вторым элементом содержания определения застройщика в данном законе является право при­влечения денежных средств для строительства.

В двух законодательных определениях содержатся общие и отличные признаки категории за­стройщик. Общие признаки: принадлежащий земельный участок. Различные признаки: обеспечение проектных и строительных работ, привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства, разрешение на строительство.

Определение функций застройщика необходимо осуществлять в рамках системы участников рынка строительства жилья. Субъектный состав рынка строительства можно получить исходя из распре­деления функций, реализуемых на рынке строительства жилья, и субъектов, которым они имманентно присущи. В соответствии с вышесказанным можно определить следующее:

1. застройщики - владельцы земельных участков и прав строительства на них, осуществляющие деятельность по обеспечению строительства, реконструкции и капитального ремонта и привле­чения денежных средств для строительства на нем;
2. строительный комплекс - совокупность отраслей, производств и организаций, характеризую­щихся тесными устойчивыми экономическими и технологическими связями в получении конеч­ного результата - строительной продукции;
3. инвесторы нового жилья — конечные потребители продукции застройщиков и строительного комплекса;
4. финансовые агенты процесса производства строительной продукции — предоставляют кредиты и займы строительным предприятиям на период строительства в той или иной форме;
5. финансовые агенты процесса инвестирования — предоставляют кредиты и займы потребителям- инвесторам на осуществление инвестиционных вложений;
6. агенты спекулятивных сделок на рынке первичного жилья — приобретают первичное жилье с це­лью его последующей перепродажи в период роста цен на него, тем самым обеспечивают фи­нансирование строительства.

Подобное видение помогает раскрыть истинное содержание экономических отношений, склады­вающихся на рынке строительства жилья. Застройщики жилых многоквартирных домов являются произ­водителями на рынке строительства жилья. Продукцией застройщиков рынка строительства жилья явля­ются квартиры первичного рынка жилья. В результате деятельности именно застройщика получается го­товый продукт — первичное жилье.

Чтобы получить продукт в виде первичного жилья, застройщик должен обеспечить выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства и строительство на принадлежащем ему земельном участке.

При долевом строительстве застройщики не планируют использовать будущий объект в произ­водственных целях, поэтому при долевом строительстве застройщики не являются инвесторами. Возве­дение жилого объекта осуществляется с целью продажи квартир в нем. Поэтому при долевом строитель­стве застройщики также обязан заниматься привлечением средств на этапе строительства для его обеспе­чения. На этом и сосредоточено определение понятия компании-застройщика в Федеральном законе РФ от 30.12.2004 г. № 21-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Соответственно, можно сделать вывод, что в определении компании-застройщика нужно выде­лять две составляющие: права на земельный участок и деятельность по обеспечению строительства и привлечения денежных средств для этого. В данном понимании деятельность застройщика является де­велоперской.

По мнению Мазура И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., девелопер — участник рынка профес­сиональных услуг, обеспечивающий создание, управление и продажу объектов недвижимости.

В правовом «девелопмент» только получает свое развитие в российской практике. Существует не­сколько вариантов определения данных категорий на уровне проектов правовых документов.

В проекте «Долгосрочной стратегии массового строительства недвижимости для всех категорий граждан в Российской Федерации» (далее — Долгосрочная стратегия) девелоперские компании определяются как специализированные финансовые компании, привлекающей финансовые ресурсы в строительство, дей­ствующие как профессиональный участник строительного рынка (инвестор-заказчик-застройщик). По мнению авторов Долгосрочной стратегии, девелоперы выступают в качестве организатора инвестицион­но-строительного процесса, подрядные строительные компании на основе договора генерального под­ряда и на средства девелопера осуществляют строительство объектов.

В Долгосрочной стратегии, как и в Федеральном законе РФ от 30.12.2004 г. № 21-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», акцент сделан на финансовой составляющей в функциях девелопера, на втором плане идут функции по организации дея­тельности по выполнению инженерных изысканий, проектированию, строительству, обеспечению зе­мельного участка инженерными коммуникациями и т.д.

В соответствии с проектом Закона города Москвы «О защите прав и законных интересов физи­ческих и юридических лиц при осуществлении риэлтерской, сервейинговой и девелоперской деятельно­сти в городе Москве» [3] (далее — Проект Москвы), под девелоперской деятельностью понимается «пред­принимательская деятельность по оказанию услуг по подготовке и реализации инвестиционных проек­тов в сфере недвижимости и по контролю и надзору за ходом строительства объектов недвижимости».

Можно предположить, что определение девелоперской деятельности в Проекте Москвы через категорию услуги сделано с целью обособления данного вида деятельности как самостоятельного, не за­висящего от правового отношения к земельному участку, на котором производится создание нового объ­екта.

В Проекте Москвы дается более обобщенное определение функций девелоперской деятельности, в результате в нее вошли как прединвестиционная фаза, так и фазы проектирования и строительства ин­вестиционного проекта в сфере недвижимости.

В соответствии с приведенными определениями можно определить функции девелоперской дея­тельности: