Стратегия и Управление.ru
Dec 8

Стратегия и управление

Маркетинг и реклама

Экономика и финансы



Дорогие дешевые квартиры Британии

В России публикуется множество индексов цен на недвижимость. Есть индексы для отдельных городов — «Индикаторы рынка недвижимост (irn.ru)»,«ИНКОМ-Недвижимость», «МИАН», Restate.ru, Metrinfo.ru. Есть для целых территорий. К примеру, региональное агентство недвижимости «Эксперт» публикует индексы жилья «Россия 9» и «Россия 33», которые показывают уровень цен на жилую недвижимость в 9 и 33 крупнейших городах Российской Федерации с населением от 500 000 и 1 млн человек соответственно (Москва и Санкт-Петербург в список не входят). К этому надо добавить индексы от зарубежных риелторских компаний (KnightFrank, Savills), отражающих динамику цен в определенных сегментах (бизнес-класс, элитная недвижимость и т. д.).

Ничего плохого в обилии индексов не было бы, если бы данные различных агентств не противоречили друг другу. Например, по данным портала «Индикаторы рынка недвижимости», прирост стоимости в Москве за неделю с 7 по 14 февраля составил 0,3%, а по информации интернет-журнала Metrinfo.ru цены, наоборот, упали на полпроцента. Оба индекса делает одна и та же команда, сами эксперты объясняют расхождение тем, что в первом случае цены номинированы в долларах, во второмв рублях, и снижение курса американской валюты как раз и вызывает разнонаправленное движение показателей.

Курс доллара США за указанный период действительно снизился к рублю, но всего на 0,1–0,2%. Разброс индексов в несколько раз больше. Очевидно, дело объясняется различием баз данных: составители индексов указывают, что для irn.ru берутся цены, номинированные продавцом в рублях, а для metrinfo.ru — цены в долларах.

А теперь сравним индексы irn.ru и Metrinfo.ru и данные агентства недвижимости «МИАН». Все три индекса показывали разнонаправленную динамику на протяжении последних 10–12 месяцев. При сопоставлении данных «МИАН» с одной стороны и irn.ru/Metrinfo.ru с другой зависимость индексов просто отсутствовала: корреляция между двумя наборами данных находилась на уровне меньше 10%. А вот у индексов irn.ru и metrinfo.ru хорошая корреляция, 73%, наблюдалась как раз в том случае, если не переводить доларровые цены в рубли. Получается, весь год цены на квартиры в рублях и в долларах вели себя почти одинаково, не реагируя на колебания курсов валют. Что противоречит приведенным выше объяснениям составителей двух индексов.

Но самое интересное, что неразбериха с индексами цен на недвижимость есть не только в России с ее непрозрачным рынком. Даже на некоторых вполне развитых рынках Европы разные индексы цен на недвижимость могут друг другу противоречить. Взять Великобританию, где существует по крайней мере семь агентств, публикующих ежемесячную статистику. Согласно данным Bloomberg, на протяжении последних двух лет эти индексы показали однонаправленную динамику только в 20% процентах случаях. В декабре прошлого года несколько аналитических центров выпустили абсолютно противоречивую статистику: одни говорили о повышении цен, другие о понижении. Разброс оценок превысил 5% — достаточно много для развитого рынка Великобритании.

При этом индекс цен на недвижимость как важнейший макроэкономический индикатор существенно влияет на финансовые рынки, в особенностина на динамику валютных курсов. Именно поэтому специальная комиссия правительства Великобритания начала детальное расследование ситуации с индексами.

Противоречивая динамика индексов объясняется методологией их построения, а также различием баз данных. Так, индексы ипотечных банков Halifax и Nationwide используют данные об оценке объектов, профинансированных за счет ипотеки. И эта база будет существенно отличаться от данных исследовательского центра Rightmove, который опирается на статистику сделок как с использованием кредита, так и за счет собственных средств. Пока рынок рос, все эти различия были не особенно важны для потребителей. Теперь все изменилось. Так каким же индексам сейчас верить?

Я бы отметил системы индикаторов, существующие во Франции, Испании и США. Как они устроены?

Во Франции официальную статистику публикует «Национальная ассоциация агентств недвижимости» (FNAIM) на основе информации о сделках от более 11 000 контрагентов. В Испании самый авторитетный в стране индикатор цен составляет ведущий интернет-портал недвижимости Idealista.com. Индексы рассчитываются для каждой территориальной единицы, где совершено по крайней мере 50 сделок. Затем формируется агрегированный показатель путем взвешивания показателей территориальной единицы в зависимости от ее доли в общем объеме испанского ВВП.

В США есть два глобальных индикатора — индекс цен Федерального агентства по финансированию сделок с недвижимостью (FHFA) и индекс Standard & Poors/Case-Shiller. Показатель FHFA основан на данных об ипотеке компаний Freddie Mac и Fannie Mae. Индекс использует ежемесячную информацию по более чем 36 млн сделкам.

И все же в свете после кризиса участники рынка с большим доверием стали относиться к индексу S&P/Case-Shiller. Этот индикатор формируется на основе данных из 20 наиболее густо населенных регионов США по трем ценовым категориям — низкой, средней и высокой. Для расчета используется информация об изменении стоимости объектов по каждому географическому рынку (данные поступают от местных статистических органов). Индекс публикуется с двухмесячным лагом, зато с высокой точностью демонстрирует динамику цен в регионах и в стране в целом. Для формирования интегрального показателя используется среднее взвешенное значение каждого из компонентов индекса.

Возвращаясь к России, надо сказать, что при отсутствии надежных ценовых индикаторов представляется совершенно неуместным еще и дробить их, создавая отдельные индикаторы для новостроек, для вторичного жилья, для панельных, блочных, монолитных, кирпичных домов и т. п.

 
Опубликовать в Twitter Написать в Facebook Поделиться ВКонтакте В Google Buzz Записать себе в LiveJournal Показать В Моем Мире В дневник на LI.RU Поделиться ссылкой на Я.ру