Стратегия и Управление.ru
Dec 5

Стратегия и управление

Маркетинг и реклама

Экономика и финансы



Управление объектами рынка недвижимости в России на современном этапе

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей экономики страны в целом.

Рассматривая рынок недвижимости, хотелось бы отметить, что, как и любой другой рынок, рынок недвижимости имеет свои достоинства и недостатки. К достоинствам можно отнести:

— Получение прибыли больших размеров за период эксплуатации, чем на других рынках;

— Низкая, по сравнению с другими рынками, подверженность колебаниям экономического спроса;

— Достаточная устойчивость потребительского спроса;

— Рынок защищен от внезапных изменений рыночной конъюнктуры.

К недостаткам можно отнести:

— Жесткая зависимость от внешних условий регулирования потребительского спроса;

— Жесткая зависимость от возможностей инвестиционно- строительного комплекса региона;

— Информация недостаточно открыта;

— Значительные трансакционные издержки, т. е. возникающие в связи с заключением контрактов.

Как правило, выделяют несколько видов издержек: издержки сбора и обработки информации, издержки проведения переговоров и принятия решений, издержки контроля, издержки юридической защиты выполнения контракта пользованием рынка.

Рынок недвижимости как любая саморегулирующая система характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

Отношение спроса и предложения определяет цену объекта, так же как и высота цены определяет соотношение спроса и предложения на рынке. Как правило, если возрастает спрос на какие — либо объекты недвижимости, то возрастает и цена. А если возрастает цена, то обычно спрос на недвижимость падает. Цена определяет спрос и предложение на рынке, а спрос и предложение определяют цену.

К основным функциям рынка можно отнести (рис. 1):

2.1

Рисунок 1. Основные функции рынка недвижимости

Под инфраструктурой на рынке недвижимости понимаются профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости, которые влияют на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а так же их распределение в рыночной среде. Уровни инфраструктуры могут быть различны.

1. Макроуровень — народнохозяйственный (на уровне федерального рынка недвижимости);

2. Региональный (рынок недвижимости отдельного региона);

3. Локальный (Отдельный сектор рынка недвижимости);

4. Микроуровень — Объективный (Отдельный объект недвижимости).

И в зависимости от уровня различают и различные аспекты управления недвижимостью. Управленческая деятельность включает в себя маркетинговые, риэлтерские услуги, разработка концепции развития объекта, составление плана по управлению эксплуатацией, составление бизнес- плана, бюджетирование объекта недвижимости.

Управленческая деятельность независимо в целом по всем уровням инфраструктуры направлена на достижение наибольшей доходности зданий и сооружений, земель, увеличение их стоимости в процессе эксплуатации, для этого:

Разрабатывается концепция развития объекта;

Составляется бюджет доходов и расходов по управлению и эксплуатации недвижимости;

Проводится стратегическое планирование затрат в соответствии с интересами собственника;

Проводится Подбор арендаторов;

Проводится сдача объектов в аренду, контроль за своевременным поступлением арендных платежей;

Необходимо обеспечение условий для работы арендаторов;

Организуется и контролируется работа эксплуатационных и хозяйственных служб;

Проводится юридическое сопровождение сделок по купле- продаже, аренде объектов недвижимости;

В целом объект недвижимости за весь свой период существования проходит три этапа: (Схема 1). На каждом этапе осуществляются определенные мероприятия и действия собственника.

Как видно из схемы 1, управление объектом недвижимости происходит на третьем этапе существования объекта.

2.2
Схема 1. Этапы существования объекта недвижимости

Рассмотрим более подробно каждый этап.

—  На первом этапе происходит создание объекта. Это так называемый инвестиционно- строительный этап развития объектов недвижимости. На данном этапе происходит формирование инвестиционного замысла, определяется назначение объекта, его проектирование, отводится земля для строительства. Происходит строительство (реконструкция) объекта недвижимости. И на последней стадии данного этапа происходит сдача в эксплуатацию объекта недвижимости.

Данный этап является самым сложным, ибо он состоит из многочисленных составляющих, от решения которых зависит и эффективность функционирования объекта недвижимости.

— На втором этапе происходит возврат вложенных инвестиций, получение прибыли, а также начало морального и физического износа.

—  На третьем этапе происходит управление объектом недвижимости, а именно как было рассмотрено выше эксплуатация, ремонт, аренда, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства.

Данный этап является наиболее продолжительным и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости, а так же что немаловажно размером затрат на устранение физического и морального износа.

Управление рынком недвижимости осуществляют соответствующие государственные органы регистрации, профессиональные участники рынка недвижимости.

2.3

Рис.2. Профессиональные участники рынка недвижимости

Каждая из этих групп выполняет свои функции, а зачастую в рамках одного предприятия могут быть разные направления деятельности. Как правило, деятельность по управлению объектами рынка недвижимости часто пересекается с девелоперской деятельностью.

Рынок недвижимости является ограниченным рынком. Таким образом можно отметить тот факт, что развитие рынка недвижимости зависит от того, насколько грамотно осуществляется управление рынком недвижимости, а значит, насколько квалифицированы участники рынка.

 
Опубликовать в Twitter Написать в Facebook Поделиться ВКонтакте В Google Buzz Записать себе в LiveJournal Показать В Моем Мире В дневник на LI.RU Поделиться ссылкой на Я.ру