Стратегия и Управление.ru
Dec 10

Стратегия и управление

Маркетинг и реклама

Экономика и финансы



Рыночная стоимость недвижимости в период финансового кризиса

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда сто­роны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о пред­мете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, ти­пичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуж­дения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денеж­ной форме.

А что же происходит с рыночной стоимостью не­движимости в период финансового кризиса? Как это отражается на подходах к оценке? Все чаще у кон­курентов, покупателей, поставщиков и инвесторов возникает этот вопрос. Ответ на него определяет уровень налаживания сотрудничества при приня­тии управленческих решений, что особенно акту­ально в условиях финансового кризиса.

Цель проводимого исследования — установить значимость всех подходов в оценке стоимости не­движимости в связи с финансовым кризисом.

Управляющему необходимо четко ориентиро­ваться в используемых подходах и методах оценки, чтобы эффективно руководить процессом оценоч­ной деятельности.

Методы оценки стоимости во время кризиса и в условиях стабильности не отличаются. Отличается приоритетность того или иного подхода. Существуют три основных подхода к оценке стоимости предпри­ятия: затратный, доходный и сравнительный.

Так, доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на опре­делении ожидаемых доходов от объекта оценки. Настоящий подход подразумевает, что стоимость объекта на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены вла­дельцем в течение будущих лет от использования или размещении на его территории доходного биз­неса. Характер использования оцениваемого объек­та выбирается исходя из анализа наилучшего и наи­более эффективного использования.

Таким образом, в случае доходного подхода на первом плане стоит потенциальная доходность ак­тива, перспективы его развития и пр. Данный под­ход включает в себя два метода оценки стоимости бизнеса: метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации прибыли. Поскольку эти методы предполагают прогнозирование вели­чины денежных потоков предприятия (cash flow), их актуальность в условиях кризиса сомнительна. Поэтому инвесторы вряд ли будут в период кризиса ориентироваться на подобные методы. При исполь­зовании данного подхода ситуацию усугубляют еще и курсовые сложности.

Второй классический подход к оценке стоимо­сти — сравнительный. Этот подход предполагает совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с анало­гичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Он основан на принципе замещения, согласно которому осведом­ленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственно­сти, имеющей равную полезность.

Данный подход применяется при условии раз­витого рынка продаж. А также служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рас­сматриваются сопоставимые объекты собствен­ности, затем делаются поправки на различия, так называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта на рынке, как если бы он предлагался в продажу на от­крытом и конкурентном рынке.

Сегодня некоторые инвесторы начинают боль­ше ориентироваться именно на этот подход. Однако профессиональные оценщики считают, что в период кризиса этот метод скорее начинает работать как запускающий механизм рыночного падения.

Третий подход в оценке — затратный. Сущность данного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приоб­ретение участка земли, его благоустройство и стро­ительства на нем оцениваемого объекта недвижи­мости.

Затратный подход основывается на том факте, что покупатель не заплатит за объект недвижимо­сти большую сумму, чем та, в которую ему обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта на дату оценки без существенных дополни­тельных издержек. Принимается во внимание до­стоверность данных о затратах на строительство зданий, приобретение и монтаж технологического оборудования с учетом накопленного износа. Этим подходом оценивается стоимость воспроизводства и стоимость замещения (в терминах «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности»). К полученной величи­не прибавляется рыночная стоимость земельного участка как условно незастроенного. Результатом является оцененная стоимость объекта.

Именно этот подход в условиях глобального эко­номического кризиса называют единственно при­емлемым. А именно — метод чистых активов и метод стоимости ликвидации.

Для стратегических же инвесторов, которым будет интересно и дальше развивать предприятие, наиболее приемлемым останется доходный подход к оценке. Соответственно, будет обращаться внима­ние на предполагаемый размер будущей прибыли с объекта, ее потребность в капитале и стратегиче­скую значимость объекта покупки в масштабах все­го бизнеса.

Практически всегда, а в условиях кризиса осо­бенно, учитываются не только указанные выше традиционные подходы оценки, но и психология ценовых ожиданий, которые могут формироваться у потенциальных покупателей недвижимости.

 
Опубликовать в Twitter Написать в Facebook Поделиться ВКонтакте В Google Buzz Записать себе в LiveJournal Показать В Моем Мире В дневник на LI.RU Поделиться ссылкой на Я.ру